抵押贷款重组计算器

什么是抵押贷款重组 (Mortgage Recast)？

抵押贷款重组（Mortgage Recast 或 Re-amortization）是一种极为聪明的财务策略。当您向贷款机构一次性支付一笔大额本金后，贷款机构会根据您“缩水”后的新本金余额，重新计算您的每月还款额。最关键的一点是：您的原始利率和剩余还款期限保持完全不变。通过这种方式，您可以用手头的现金立刻且显著地降低每月的还款压力，从而让每月的现金流更加宽裕。

重组 (Recast) 与 再融资 (Refinance) 哪个更好？

许多房主会将重组与再融资混淆。再融资 (Refinance) 是申请一笔全新的贷款来“替换”旧贷款。人们通常在当前市场利率低于他们以前的利率时选择再融资，但它伴随着极其高昂的手续费（通常是贷款总额的 2% 到 5%）。相反，重组 (Recast) 是保留您的旧贷款合同。如果您在几年前锁定了一个令人羡慕的超低利率（例如 2.5% 或 3%），重组是您降低月供的最佳途径，因为您不需要放弃这个好利率。而且重组的手续费极低，通常只要 $150 到 $500。

月供和利息是怎么算出来的？

贷款机构在进行重组时，使用的是标准的等额本息摊销公式。在这个公式中，由于您的年利率和剩余的还款月数没有发生任何改变，唯一改变的变量就是“本金基数”。随着基数的减小，您的每月应付本金和利息都会按比例缩小。这不仅能为您每个月省下几百美金的月供，更重要的是，由于复利计算的基础变小了，在接下来的十几二十年里，您累计支付给银行的总利息将被大幅削减。

什么样的人最适合申请重组？

如果您最近获得了一笔意外之财——例如卖掉了另一套房产、获得了公司年终奖、或者继承了一笔遗产——并且您希望利用这笔钱来降低生活压力，那么重组是非常完美的方案。然而，您必须意识到：重组会将您的现金“锁死”在房子的净值里。如果您预期未来需要大量的流动资金来应对紧急情况或进行高收益投资，那么将巨款砸进房贷中可能不是最明智的选择。

所有的房贷都可以重组吗？(FHA / VA 限制)

绝对不是。如果您持有的是美国政府支持的贷款（例如 FHA 联邦住房管理局贷款、VA 退伍军人事务部贷款、或 USDA 农业部贷款），您通常是被绝对禁止进行贷款重组的。重组几乎是 Conventional Loan（常规贷款）的专属特权。此外，各大银行通常还有门槛要求：例如您的还款记录必须良好，一次性还款数额必须达到最低标准（通常是 $5,000 或 $10,000 以上），且部分银行要求贷款发放至少 90 天后才能申请重组。